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注意注意
苗栗縣政府社會住宅包租代管
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答:

社會住宅依住宅法第3條第2款規,係指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之住宅及其必要附屬設施,目前政府推動之社會住宅主要分為以下兩種:

(一)新建:政府或獎勵民間直接興建社會住宅,以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。

(二)包租代管:以活化及利用現有空屋,辦理民間租屋媒合,以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

答:

社會住宅包租代管有兩種方案,辦理方式說明如下:

(一)包租:政府獎勵及補助租屋服務事業(以下簡稱業者)承租住宅,由業者與房東簽訂3年包租約後,於包租約期間內業者每月支付房租給該房東,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給房客(一定所得以下或弱勢者),並管理該住宅(。

(二)代管:業者協助房東出租住宅給房客(一定所得以下或弱勢者),由房東與房客簽訂租約,業者負責管理該出租的住宅。

答:

政府採包租代管方式辦理社會住宅的理由如下:

(一)為保障社會經濟弱勢者及無力購屋民眾的居住權利,政府積極推動只租不售的社會住宅政策,增加住宅供給面資源,讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一,進而發揮租屋與購屋市場相互調控的市場均衡機制。

(二)包租代管與政府興建的社會住宅不同的是,除可活化及利用現有空屋外,並可減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔,使政府提供的住宅資源能循環利用,照顧更多的民眾。

(三)按照住宅法規定,社會住宅應提供至少30%以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

(四)現行住宅租賃市場上存在眾多問題,包含弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高租不起、承租的房子可能是違建或會漏水等等,房東也會因為租屋管理麻煩、容易有糾紛等問題,而寧願將房子閒置不出租。政府透過辦理社會住宅包租代管,除提供房東專業服務、保障租賃關係外,也協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題。

答:

(一)房東的優惠措施:提供專業管理、房東輕鬆收租、稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等;另包租方案增加居家安全相關保險費用補助。

(二)房客的優惠措施:政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。

答:

(一)包租:業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年,並轉租房客。

房東:按月向業者收取市場租金8折之房租。

房客:一般戶:以市場租金8折支付業者。

弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者,至弱勢戶之租金差額1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

(二)代管:房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂租約(至少1年)。

房東:業者向房客(含政府之租金補助)收取市場租金9折之租金後,按月轉交房東租金。

房客:一般戶:以市場租金9折交付業者。

弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以7折或5折的市場租金交付業者,至弱勢戶之租金差額2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

答:

業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料以作為佐證,作為地方政府審核依據。

答:

(一)業者進行房客定期關懷訪視,若房客有緊急危難時,由業者通報地方社政單位評估並視情形結合資源提供相關協助。

(二)代管方案之房客因緊急事由,致生活陷於困境,經主管機關會同社政主管機關評估認定無力支付租金者,且簽訂還款計畫後,得由政府代為墊付租金(最多不得超過3個月,並以1次為限)。

答:

房客身分不限定於弱勢族群,一般人也可以提出申請,但一定所得以上的房客是不符合申請資格。

答:

(一)對於加入包租代管試辦計畫的房客,其基本申請資格如下:

1.符合住宅法第4條規定之經濟或社會弱勢條件如下:

(1)低收入戶或中低收入戶。

(2)特殊境遇家庭。

(3)育有未成年子女三人以上。

(4)於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲。

(5)六十五歲以上之老人。

(6)受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。

(7)身心障礙者。

(8)感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。

(9)原住民。

(10)災民。

(11)遊民。

(12)其他經主管機關認定者。

2.提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。

3.符合住宅法第25條第1項規定,社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。

(二)全戶最近1年綜合所得稅各類所得於94萬以下且每人每月平均收入低於43,358元。

答:

(一)有關房客承租包租代管試辦計畫之出租住宅,其租金計算方式如下

1.包租:業者向房東以市場租金8折承租住宅3年,轉租一般戶、弱勢戶之租金如下:

(1)一般戶:以市場租金8折支付業者。

(2)弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者,至弱勢戶之租金差額1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

2.代管:房東與房客經業者媒合後簽訂租約(至少1年)。

(1)一般戶:以市場租金9折交付業者。

(2)弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折交付業者,至弱勢戶之租金差額2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

(二)房客加入包租代管計畫後,政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。

1.申請人之國民身分證正反面影本。

2.戶口名簿影本。

3.全戶財產歸屬清單影本。

4.全戶綜合所得稅所得清單影本。

若申請人設籍於外縣市,則須檢具於苗栗縣就學就業之證明。

若為第一、二類弱勢戶:則須檢具經濟及身分相關證明文件。

若為警消人員,則須檢具銓敘部審定函及在職證明。

答:

106年包租代管計畫執行3年,房客承租之包租代管的住宅,其租約年限會因房東選擇「包租」或「代管」方案,而有不同的租約年限,以下分別說明:

(一)房東採包租方案:房東與業者簽訂包租約,包租約年限為3年。業者包租期間可再與房客簽訂轉租約,轉租約年限至少1年,轉租約期滿後,房客可再與業者續租,租期最長2年,即業者與房客之轉租約租期最長3年。

(二)房東選擇代管方式:由業者媒合租屋案件,由房東與房客簽訂租約,其租約年限至少1年,租約期滿後,房東與房客可再協議續約,租期最長2年,即房東與房客之租約租期最長3年。

答:

(一)不一定。因租約公證所產生之強制效力,始於租約結束之後,故不強制規定房客選擇包租或代管方案須辦理公證。

(二)如欲申請公證費補助,其公證書應載明逕受強制執行。至補助之公證費由業者檢附租賃契約及公證費申請書相關文件,向主管機關提出申請。

答:

苗栗縣社會住宅包租代管計畫執行3年,以下就房東選擇包租或代管方案簽訂租約年限分別說明:

(一)房東選擇包租方案:房東與業者簽訂包租約,包租約年限為3年。業者包租期間再與房客簽訂轉租約,轉租約年限至少1年,轉租約期滿後,房客可再與業者續租,租期最長2年,即業者與房客之轉租約租期最長3年。

(二)房東選擇代管方案:由業者辦理媒合租屋,房東與房客簽訂租約,其租約年限至少1年,租約期滿後,房東與房客可再協議續約,租期最長2年,即房東與房客之租約租期最長3年。

答:

依住宅法第22、23條規定,加入包租代管試辦計畫之房東可享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅等相關賦稅優惠。優惠如下:

(一)綜合所得稅:每屋每月租金收入新臺幣1萬元以下可免納綜合所得稅,其租金收入超過新臺幣1萬元部分,房屋必要損耗所支出費用亦可再減除百分之六十

(二)房屋稅、地價稅:則適用自用住宅之稅率。

房屋稅由1.5%以上→1.2%

地價稅由1%以上→0.2%

答:

(一)不一定。居家安全相關保險的補助對象為包租方案的房東;保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及房東之出租住宅目前是否有居家安全相關保險等因素,對於是否核保、保險額度及範圍,由保險業者與房東協議定之。

(二)承保範圍:可包含住宅火災地震基本保險或特定事故相關保險。

(三)居家安全保險費用補助申請方式如下:

1.房東選擇包租方案與業者簽訂包租約。

2.業者協助房東向保險業者投保居家安全險。

3.房東先行繳納保險費予保險業者。

4.由業者協助房東檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件,向主管機關申請補助,每年每件補助金額為新臺幣3,500元。

答:

(一)保險業者可以不受理。保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及住宅所有權人目前是否有居家安全相關保險等,對於是否核保、保險額度及範圍,由房東與保險業者協議定之。

(二)有意願提供居家安全險之保險業者名單,請上內政部營建署網站首頁(網址:http://www.cpami.gov.tw)右側→「快捷服務」→「包租代管專區」查詢相關資訊。

答:

依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定如下:

1.住宅每處每年以實際修繕金額核計,每年補助最高新臺幣1萬元,並得逐年申請住宅出租修繕費用補助至契約終止日,修繕費用超過每年補助新臺幣1萬元部分,則依民法及租約相關規定辦理。

2.申請住宅修繕補助,依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定,應檢具下列文件向政府提出申請:

(1)住宅修繕申請書。

(2)租賃契約影本。

(3)修繕前之照片。

(4)修繕後之照片。

(5)修繕住宅之原始憑證(統一發票或收據)正本。

答:

「每處」之認定以每個門牌一處為認定原則。

答:(一)依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服 務注意事項」,合法建物之規定如下:

1. 出租之住宅須為合法建物。

2. 合法建物之認定,須由房東提供該出租住宅之建築物所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建築物登記資料,應符合下列情形之一:

(1)主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。

(2)主要用途均為空白,依房屋稅單或稅捐單位證明文件得認定該建築物全部為住宅使用。

(3)非位於工業區或丁種建築用地之建築物,其主要用途登記為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」,依房屋稅單或稅捐單位證明文件得認定該建築物全 部為住宅使用。

(4)不符合前三項規定者,須提出合法房屋證明或經直轄市主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成之建築物文件。

答:

(一)房東選擇包租方案,與業者簽定租約,如欲辦理公證,政府不補助公證費。

(二)房東選擇代管方案,由房客與房東自行決定。因租約公證所產生之強制效力,始於租約結束之後,故不強制規定須辦理公證。

(三)房東選擇代管方案辦理公證,其公證書應載明逕受強制執行。至補助之公證費由業者檢附租約及公證費申請書等相關文件,並向主管機關提出申請。